常見問題
以下為您整理常見的問題與解答,幫助您快速了解壬邁地政團隊的服務與流程。如有其他疑問,請隨時聯繫我們,我們將竭誠為您提供協助。
地政士相關問題
Business Q&A
地政事務所是什麼?和地政士事務所(代書事務所)的差異是?
- 前面提到不動產權利或標示的更動,都要向地政事務所申請,就如同戶籍資料之於戶政事務所,「地政事務所」就是掌管地籍資料、不動產登記的政府機關。
- 而「地政士事務所」(多數人仍習慣叫「代書事務所」)就是在代理一般民眾向地政事務所申請各項業務的民間單位,性質像是律師事務所、會計師事務所這樣的專門執業事務所。
代書跟地政士是什麼?兩者一樣嗎?
- 一般坊間說的代書就是地政士,兩者是相同的。 首先您一定想知道,為什麼會有代書跟地政士這些稱呼呢?
- 代書(或是土地代書、地政士、土地登記專業代理人),是一個自日治時期即存在,台灣特有的行業之一,當時凡從事房地產之買賣、登記相關業務者,稱為「司法書士」或「行政書士」,
- 民國78年《土地法》修正時將其命名為「土地登記專業代理人」,於民國90年10月通過《地政士法》後,則改稱為「地政士」。
我為什麼要找代書或地政士呢?
- 除了執照及專業之外,一位好的代書,所能提供的服務與價值,不僅僅是代辦不動產文件申請的文書行政作業而已,舉凡處理不動產過程中的每個環節
- 如:以中立角度縝密審視產權文件及履約保證,把關交易安全、提供專業不動產的稅務建議讓您節稅、協助與銀行連繫取得最佳貸款方案等,代書都能為您做到。
合法之地政士應具備那些條件?
- 合法之地政士,應經地政士考試及格,領有地政士證書及開業執照並加入地政士公會後,才可掛牌執行業務,亦即地政士應具備下列條件始可執業:
- (一)領有考試院核發地政士(土地登記專業代理人)考試及格證書。
- (二)領有內政部核發之地政士(土地登記專業代理人)證書。
- (三)領有直轄市或縣(市)政府核發之地政士開業執照。
- (四)加入該管直轄市或縣(市)地政士公會之會員。
- (五)除此之外,地政士的開業執照有效期限4年,期滿前應修滿30個小時專業訓練課程並換發執照,方可再執業4年,以保持對消費者服務品質之最佳狀態。
如何查詢合法地政士?
- 若要查詢地政士是否合法,可以透過內政部不動產服務業查詢–開業地政士查詢,輸入地政士姓名、事務所名稱、開業執照字號等資料來查詢,建議選擇合法開業的地政士委辦不動產相關業務較有保障。
買賣贈與 Q&A
Business Q&A
買賣雙方應負擔什麼費用?
何謂印鑑證明?如何申請?
- 印鑑證明為一份經戶政事務所核發的證明文件。您可持印章至戶政事務所辦理印鑑登記,並同時向戶政機關申請核發印鑑證明。 於辦理所有權移轉登記時,義務人(賣方)須親至地政事務所核驗身分。但實務上,賣方通常不便親自到場,為作業方便並減少舟車勞頓,常以印鑑章搭配印鑑證明方式替代,以確認賣方確實有同意將不動產移轉給買方之意思表示。
- 申請方式:
由本人攜帶身分證正本和印鑑章,至戶籍所在地的戶政事務所即可申請。 (部分縣市戶政機關有提供跨所申辦服務,請先洽詢確認)
我為什麼要找代書或地政士呢?
- 除了執照及專業之外,一位好的代書,所能提供的服務與價值,不僅僅是代辦不動產文件申請的文書行政作業而已,舉凡處理不動產過程中的每個環節
- 如:以中立角度縝密審視產權文件及履約保證,把關交易安全、提供專業不動產的稅務建議讓您節稅、協助與銀行連繫取得最佳貸款方案等,代書都能為您做到。
有繼承人在海外或無法達成共識情形,該如何辦理繼承?
- 如果有部分繼承人在海外,無法親自回台辦理繼承相關事宜,可至我國駐外館處,辦理海外授權書或拋棄繼承聲明書之驗證,再將文件郵寄給在台親友代為辦理。
- 實務上,常有部分繼承人無法取得聯繫,及繼承人間無法取得遺產分配共識之情形。
- 為避免逾期申報遺產稅、辦理繼承登記,而遭處登記費罰鍰,甚或遭列管、公開標售,建議可先由部分繼承人替全體繼承人申報遺產稅,並先申請登記為「公同共有」,
- 待全體繼承人會同或取得共識時,再申請登記為「分別共有」(可再辦分割繼承或共有型態變更)
如何主張剩餘財產差額分配請求權?
- 不論是夫或妻任何一方死亡,只要是剩餘財產較多的一方先過世,生存的一方主張行使剩餘財產差額分配請求權,以節省遺產稅
- 計算方法如下:
可請求分配剩餘財產差額的上限=(被繼承人的剩餘財產-生存配偶的剩餘財產)×1/2。其中: - 1.被繼承人的剩餘財產=被繼承人死亡時的原有財產價值(指婚姻關係存續中取得而現存的原有財產,不包括因繼承或受贈取得的財產)-負債。
- 2.生存配偶的剩餘財產=生存配偶於被繼承人死亡時的原有財產價值-負債。剩餘財產差額分配請求權之時效?剩餘財產差額分配請求權自請求權人知道雙方有剩餘財產差額時起,2年間不行使而消滅。
- 自法定財產關係消滅時(也就是一方死亡或離婚、判決離婚)起,逾5年不行使也會消滅。
地政士相關問題
Business Q&A
辦理不動產登記一定要找代書嗎?
- 當然不一定,所有的登記案件都是可以親自辦理的。
- 只不過登記案件涉及地政知識、政府機關的橫向溝通、文書處理,
- 複雜的案件甚至需要數個月至數年的時間才能結案,若想要節省時間及心力,找代書幫忙處理或諮詢就是很好的選擇。
找代書有什麼好處?
- 找代書最大的兩個好處就是【省時】&【產權保障】,除了幫你省去在各機關間奔波的時間外,
- 產權保障更是重要的一環,一個『重購退稅』的提醒、一個『陽台補登』的建議,往往就能為委託者帶來數百萬的效益。
為什麼要選擇壬邁地政團隊?
- 壬邁地政團隊的夥伴們除了大多為本科畢業,受過完整專業的訓練外,大多的承辦地政士、估價師更具備多年的【公職經驗】。
- 因此我們深諳行政作業的流程,知道如何處理案件才能以最短途徑完成委託者的委託,這也是其他地政士事務所、估價師事務所較難做到的。
我們如何收費?
- 壬邁地政團隊堅持所有的服務收費皆須公開透明,收費可以參考我們的【服務項目與收費標準】。
登記作業流程要多久?
- 登記作業的流程取決於案件類型以及案件複雜程度,因此難以逐一而論,但壬邁地政團隊有自信不論是何種案件,我們皆能以最短的時間協助完成委託案件。
除了登記業務外,壬邁地政團隊還提供哪些服務?
- 除了不動產登記業務外,一般不動產估價也在我們的服務範圍內(包含:資產價值證明之鑑定、土地開發利用鑑定、授信抵押擔保品鑑定、財產價值爭議之鑑定….)。
簽約需要攜帶什麼文件?
- 買方:身分證正本、印章(便章即可)
- 賣方:身分證正本、土地建物權狀正本、印鑑章、印鑑證明
什麼是印鑑證明?該如何申請?
- ※印鑑證明是一份經由戶政事務所審核,用來確認本人意思表示的證明文件。
- 當事人可選擇一顆印章到戶政事務所辦理印鑑登記,這顆印章即是印鑑章,而印鑑證明就是戶政機關所核發確認當事人持有該印章的證明。
- 後往用印鑑章所用印的文件,搭配印鑑證明,即可推定文件內容皆為本人所同意。
- 在辦理不動產產權過戶的過程中,義務人(賣方)需至地政事務所核對身分,以確認本人同意將房子移轉給買方。
- 然而實務上若需義務人親自到場將有諸多不便,故經常以印鑑章配合印鑑證明以確認本人意思表示,如此一來就不用本人親自到地政機關驗證身分。
- ※本人攜帶身分證正本和印鑑章,至戶籍所在地的戶政事務所即可申請印鑑證明。
買房房貸 Q&A
Business Q&A
買一間房子需要付哪些費用?
- (1)政府所收之稅金規費-契稅:
- 房屋評定現值 6%
- 印花稅:公告土地現值 0.1%+房屋評定現值 0.1%
- 過戶規費:申報地價 0.1%+房屋評定現值 0.1%+設定金額 0.1%
- 書狀費:每張權狀80元
- 公告土地現值、申報地價、房屋評定現值可理解為政府對該不動產的定價,與市價無關(但通常較不動產的市價來得低)設定金額一般為貸款金額的1.2倍
- (2)代書所收費用-簽約費:視地區約1,000~2,000不等
- 代書費:平均約20,000~23,000左右、實價登錄費用2,000
- (3)有辦理銀行貸款者-
- 銀行開辦費、手續費:平均約5,000~8,000左右
- 房屋火險地震險:平均約2,000~3,000左右
- (4)有承做價金信託履約保證者-
- 履保費:成交總價0.03%
- 購買新成屋者-瓦斯管線費:平均約3~4萬元
- 預繳管理基金:平均約1~2萬元
- (5)透過仲介成交者-仲介費:成交總價2%
賣一間房子需要負擔哪些費用?
- (1)政府所收之稅金規費-土地增值稅:視公告現值漲幅而定,稅金高低落差很大,可提供資料給我們免費試算。
- 一般來說持有時間愈長、土地持分愈大、愈靠市中心者增值幅度愈大、稅金愈重。
- 土地增值稅另外有分一般稅率和自用住宅的優惠稅率(稅金至少減半)。
- 財產交易所得稅:105年以後取得者需課房地合一,之前取得者需將售屋所得併入個人綜合所得合併課稅。
- (2)代書所收費用-
簽約費:視地區約1,000~2,000不等。 - 代書費:塗銷抵押權一般約2,000~3,000、辦理自用住宅增值稅手續
- 3,000~5,000、實價登錄費用2,000。
- 無貸款則無需辦理抵押權塗銷。
- (3)有承做價金信託履約保證者-
履保費:成交總價0.03%。 - (4)透過仲介成交者-仲介費:成交總價4%。
持有一間房子的成本有哪些?
- 基本的就是每年5月開徵的房屋稅、11月開徵的地價稅
- 如果是集合式住宅需要負擔管理費
- 其他的就是房子的一些修繕、維護的費用
辦理房屋過戶要多久時間?
- 整個流程約從簽約到結案,平均約45天左右(含週六日、不含連續假期)
- 買方貸不貸款、賣方增值稅種類等等因素都可能影響辦理時程的長短
我的房貸能貸多少?
- 在貸款的評估上,銀行會針對以下兩點去做綜合的評估
- 1.標的物的價值
- 2.借款人的還款能力
- 銀行會先就標的物鑑價,判斷就這間房子最多可貸多少
- 再對借款人進行徵信和財力的評估,決定對這個人最多能貸多少(不能超過標的物的可貸上限)
- 一般的情況下,財力不錯的借款人都可貸到成交價的7~8成
我能辦首購嗎?
- 只要符合本人、配偶、未成年子女名下都沒有自用住宅,即可向銀行申請青年安心成家專案的優惠貸款
- 即使曾經擁有過房子,只要在申請貸款當下名下沒有房子都符合申請條件喔!
銀行那麼多家,該如何選擇貸款銀行?
- 我們配合二十多間公.民營銀行,凡本所承辦的案件,皆會依擔保品及借款人財力,篩選出最適宜的3~4間銀行提供予買方
- 買方也可選擇自己的往來銀行承作貸款,無需擔憂銀行過多無從選擇
- 另外建議向1~2家銀行申貸即可,避免聯徵調閱次數過多影響核貸
銀行那麼多家,該如何選擇貸款銀行?
- 我們配合二十多間公.民營銀行,凡本所承辦的案件,皆會依擔保品及借款人財力,篩選出最適宜的3~4間銀行提供予買方
- 買方也可選擇自己的往來銀行承作貸款,無需擔憂銀行過多無從選擇
- 另外建議向1~2家銀行申貸即可,避免聯徵調閱次數過多影響核貸