在都市計畫中，公共設施需設置於專屬的公共用地，而其中有一類稱為「公共設施保留地」。這類土地已劃為公共用途，但尚未正式取得，究竟它的定義是什麼？持有這類土地有何影響？如何提高其價值？壬邁代書為您一次解析！
什麼是公共設施保留地？
公共設施保留地指已納入都市計畫、預定作為公共用途，但政府尚未徵收的土地。由於大型都市計畫可能無法一次性完成土地徵收，因此這類土地會被暫時「保留」，直到政府正式啟動徵收程序。
《 延伸閱讀 》露台戶的定義及購買指南：深入解析要注意5大關鍵
公共設施保留地的種類
根據《都市計畫法》第42條，都市計畫區內的公共設施用地可分為以下幾類：
- 交通及環境設施：道路、公園、綠地、廣場、停車場、河道等。
- 公共服務設施：學校、社福機構、市場、醫療機構、體育場館等。
- 基礎建設用地：水電、郵政、電信、變電所等。
如何查詢公共設施保留地？
若您想確認土地是否為公共設施保留地，可至當地政府或官網申請土地使用分區證明書（規費100元）。證明書上若註明「公用徵收、尚未徵收」，則代表該地為公共設施保留地。
📌 提醒：政府提供的土地使用分區查詢系統僅顯示土地為公共設施用地，但無法判斷是否已徵收，仍須申請證明書確認。
公共設施保留地的活化方式
在政府徵收前，這類土地受到許多使用限制，若想提升其價值，可考慮以下五種方式：
稅務減免與抵繳
- 地價稅：若未使用可全免地價稅，若作為建地使用則依規定課稅。
- 土地增值稅：被徵收前轉讓可免增值稅。
- 所得稅：因徵收補償金加成，可免繳所得稅。
- 贈與稅 & 遺產稅：轉讓給直系親屬可免稅，亦可用於抵繳遺產稅。
容積移轉
持有者可出售保留地，買家（如建商）捐贈土地予政府後，能獲得「容積獎勵」，再將額外容積轉至其他開發案，以提升其市場價值。此方式可實現政府、地主、開發商三贏。
《 延伸閱讀 》「強制執行」全攻略：申請流程、費用應對方法報你知
申請臨時建築
可向政府申請建設臨時性建築（如小型商店、社區設施等），但需遵守規範，且政府若通知拆除，須無條件配合。
多目標使用
可向政府申請調整土地用途，如加油站用地可申請引進便利商店，以提高土地收益。
公有地交換
地主可申請與政府交換國有非公用土地，但此方式通過率較低。
政府如何徵收公共設施保留地？
依據《都市計畫法》第48條，政府可透過以下三種方式徵收：
- 一般徵收：政府依法律程序補償後取得土地。
- 區段徵收：徵收特定區域內所有土地，經開發後，部分作為建地歸還地主，部分土地則出售或出租。
- 市地重劃：將零碎土地重新規劃，調整為適合建設的地塊，並依土地收益比例分攤開發費用。
常見問題解析
Q1：公共設施保留地價格如何？
由於有徵收風險，價格通常低於市價。若欲轉手，建議提供土地地段、地號、公告現值等資訊，方便買家評估。
Q2：可否申請貸款？
大多數銀行不願承貸此類土地，可考慮合法的民間貸款管道，以取得資金。
《 延伸閱讀 》「租賃契約」如何撰寫？租約全面納管、7大重點須知！
結語
公共設施保留地雖然存在諸多限制，但透過稅務減免、容積移轉、臨時建築等策略，仍能發揮土地價值。建議地主隨時關注政府徵收動態，並利用財政部稅務入口網查詢最新稅務優惠，以保障自身權益！
