如果您持有的土地沒有聯外道路，除了影響日常交通，還可能導致土地價值受損，此時便涉及袋地通行權的問題。本文將帶您深入了解袋地通行權的定義、申請條件及相關法規。
什麼是袋地與袋地通行權？
「袋地」一詞源於日文，指沒有直接通往公共道路的土地。當土地成為袋地，通行受阻，可能導致土地價值降低。因此，根據《民法》第 787 條第 1 項規定，袋地所有權人在特定條件下可向鄰地所有權人主張袋地通行權，以取得對外聯絡道路。
此外，依據《民法》第 800-1 條規定，地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人及其他土地或建築物的合法使用人，也可主張袋地通行權。
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袋地通行權的行使條件
主張並行使袋地通行權需符合以下三大要件：
僅限必要範圍內通行
- 袋地通行權應對鄰地所有人造成最小影響。
- 若有其他可行方式聯外，且成本不會過高，則不可主張通行權。
袋地確實無法正常使用
- 若因無法聯通道路而導致土地無法發揮正常用途，才可主張通行權。
袋地無法使用非所有權人所致
- 若土地原有聯外道路，但因袋地所有人自行拆除橋樑或封閉通道，則不得主張通行權。
如何申請袋地通行權？
1. 私有土地
若袋地相鄰土地為私人所有，可直接向鄰地所有人主張通行權。但根據《民法》第 787 條第 2 項規定，須支付「償金」作為補償。如協商未果，可透過訴訟確認通行權。
2. 國有土地
若鄰地為國有非公用土地，須依「國有非公用土地提供袋地通行作業要點」申請，向國有財產署提交申請書及相關證明文件，並繳納償金。
袋地通行權的費用
償金標準依「國有非公用土地提供袋地通行作業要點」第 9 點規定，分為兩種情況：
僅提供通行
- 依當期申報地價年息 5% 計算，一次繳納 50 年份（可分期）。
- 期滿後不再收取償金。
- 若符合作業要點第 5 點，則須將當期申報地價加 40% 再計算。
提供建築線並核發建築執照
- 依當期申報地價年息 30% + 5% 計算，一次繳納 60 年份（不可分期）。
- 期滿後不再收取償金。
- 若符合作業要點第 5 點，則須將當期申報地價加 40% 再計算。
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袋地通行權的寬度標準
根據《建築技術規則建築設計施工編》第 2 條，袋地作為建地使用時，其私設通路寬度不得低於以下標準：
- 長度未滿 10 公尺：寬度至少 2 公尺。
- 長度 10-20 公尺：寬度至少 3 公尺。
- 長度超過 20 公尺：寬度至少 5 公尺。
- 基地內建築總樓地板面積超過 1000 平方公尺：通路寬度至少 6 公尺。
此外，若私設通路需穿越建築物地面層，通路長度不得超過 15 公尺，且淨高應至少 3 公尺。
常見問題解析
1. 袋地可以蓋房子嗎？
可以，但須先取得袋地通行權。《建築法》第 42 條規定，建築基地須與建築線（即道路邊界）相連，否則無法取得建照。
2. 袋地可以貸款嗎？
可以！無論土地持分、面積大小或地理位置，都可申請貸款。
3. 袋地通行權可變更為既成道路嗎？
符合以下條件，有機會轉變為既成道路：
- 符合土地使用與發展計畫：若土地位於重劃區，政府可能考慮納入道路規劃。
- 長期供公共通行：若已供公眾使用 20 年以上，且無人抗議，地方政府可評估變更為既成道路。
- 符合地方開發政策：須符合地方政府土地開發政策與法定程序。
結語
袋地通行權對土地價值與使用影響重大，若您目前持有袋地，建議盡快確認並主張通行權，以提升土地的便利性與價值。
