購屋時，公設比是影響房屋實際使用空間與管理費的重要因素，卻常被購屋者忽略。到底公設比是什麼？該如何計算？多少才算合理？又有哪些影響房價的關鍵？本文帶你一次掌握。
公設比是什麼？
公設比，即公共設施比例，指的是社區或大樓內所有住戶共同使用的設施，如大廳、樓梯間、走廊、健身房等，在房屋權狀上屬於非實際使用坪數的部分。其計算方式如下：
公設比＝（公共設施面積 ÷ 建物總坪數）× 100%
建物總坪數包含：
- 主建物：室內空間，如客廳、臥室、廚房、衛浴等。
- 附屬建物：如陽台、屋簷、雨遮、露臺等。
- 公共設施：住戶共用的空間，如電梯、交誼廳、樓梯間等。
⚠ 注意：若車位為私人所有，則應從公設坪數及建物總坪數中扣除，以避免影響公設比計算的準確性。
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常見公設項目有哪些？
公共設施一般習慣分為「大公設」和「小公設」，差異如下：
| 大公設 | 小公設 | |
|---|---|---|
| 特性 | 由全體住戶共同使用及分攤 | 由特定住戶（例如某樓層）共同使用及分攤 |
| 項目 | • 必要性公設：管理員室、大廳、防空避難室、機房、蓄水池、水箱、配電室等。 • 非必要性公設：健身房、閱覽室、室內游泳池、交誼聽、KTV等。 | • 必要性公設：電梯間、逃生梯、樓梯間、走廊等。 |
公設比多少才算合理？
法規並沒有明確規範各類型建物的公設比，只有普遍的公設比區間可以參考：
| 類型 | 樓層數 | 建議公設比 |
|---|---|---|
| 集合式公寓、透天 | 3～5層 | 0％～15％ |
| 華廈 | 7～12層 | 18%～22％ |
| 社區大樓 | 10～12層以上 | 22%～28％以上 |
| 辦公大樓 | 10～12層以上 | 30%～40％以上 |
為何新建案的公設比較高？
- 法規要求：2005年後，建築技術規則規定8層以上住宅須設置2座安全梯及加強消防設備，導致公設增加。
- 市場需求：隨著住戶對休閒娛樂與社區機能的重視提升，新建案設有健身房、交誼廳、閱覽室等，推高公設比。
影響公設比與房價的4大關鍵
地下停車空間影響公設比
停車位與車道屬於公共空間，若發現車位登記坪數過小（如低於8坪），可能是建商將車道坪數納入公設計算，導致住戶需以高單價購買地下室車道，影響公平性。
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室外露天設施不得計入公設
依《建築法》第11條規定，戶外花園、籃球場、兒童遊戲區屬於法定空地，不應計入公設。購屋時應確認建案是否將不該納入的空間計入公設比。
屋簷與雨遮是否計坪計價？
不同時期申請建照的建案，屋簷與雨遮的計算方式不同：
- 2011年5月前：可登記、可計價
- 2011年5月～2018年1月：可登記，但預售屋不可計價
- 2018年1月後：不可登記、不可計價
購屋前應確認建照申請日期，避免因屋簷、雨遮計入坪數，造成公設比偏低的假象。
公設比低不代表使用坪數大
部分建案為降低公設比，將小型公設（如垃圾處理間）納入主建物計算，造成主建物坪數增加，但實際可使用空間未必提升。購屋前務必詢問房仲，並親自確認實際使用坪數。
結語
購買社區大樓時，公設比不僅影響房屋實際使用空間，也會反映在房價與管理費用上。壬邁代書建議，購屋前應了解公設比計算方式，並注意車位坪數、屋簷雨遮是否計價，以確保自身權益，選擇最符合需求的理想居住環境。
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