買房是人生重要的決定，為了避免購屋後才發現房屋存在瑕疵，事先了解「瑕疵擔保責任」的相關知識至關重要。本篇文章將帶你全面解析瑕疵擔保責任的範圍及處理方式，確保你的購屋權益不受損害。
什麼是瑕疵擔保責任？
根據《民法》第 354 條第 1 項規定，瑕疵擔保責任是指賣方應確保出售之房屋無滅失或價值減少的情況，確保房屋完整且無瑕疵。若交易後發現房屋存在漏水、壁癌等問題，買方有權主張瑕疵擔保責任，以維護自身權益。
瑕疵擔保責任的 4 大範圍
依據《民法》第 354 條，房屋瑕疵可分為以下 4 類：
- 物品滅失：房屋因毀壞或滅失，導致買方無法使用。
- 價值滅失或減少：房屋價值低於契約約定的價格，影響買方權益。
- 通常效用滅失或減少：房屋無法正常使用，例如：壁癌、漏水，或產權爭議（如違建加蓋）。
- 契約預定效用滅失或減少：若契約明訂房屋應具備特定功能或品質，但實際交付時未達標準，則構成瑕疵。
如何主張瑕疵擔保責任？
- 減少價金：買方可要求賣方調降房價，補償損失。
- 解除契約：若瑕疵影響居住安全，買方可選擇解除契約。但若問題輕微，僅能主張價金減少。
免除瑕疵擔保責任的 5 大情況
若符合以下條件，賣方可免除瑕疵擔保責任：
- 買方已知瑕疵：若賣方已於契約或現況說明書中載明瑕疵，買方不得再主張權利。
- 契約排除瑕疵擔保：如合約明訂免除賣方瑕疵擔保責任，除非買方能證明賣方故意隱瞞，否則無法主張。
- 交屋超過 5 年：依法律規定，買方須於交屋 5 年內提出主張，逾期即喪失權利。
- 未即時通知賣方：發現瑕疵後應立即通知賣方，避免因通知遲延影響自身權益。
- 未於 6 個月內提告：依《民法》第 365 條，買方須於通知賣方後 6 個月內提起訴訟，否則權利消滅。
常見問題 Q&A
Q1：瑕疵擔保責任與房屋保固責任相同嗎？
不完全相同。房屋保固通常指賣方在保固期間內負責免費維修，而瑕疵擔保責任則是針對影響房屋價值與功能的問題，並非單純的維修義務。
Q2：購買到凶宅可以主張瑕疵擔保責任嗎？
可以，若賣方明知房屋為凶宅卻未告知，可能構成瑕疵擔保責任。實務上，法院曾依此判決買方勝訴（最高法院 103 年度台上字第 960 號判決）。
結語
壬邁代書提醒你，在購屋前務必仔細檢查房屋狀況，確保無瑕疵問題；若發現問題，應立即處理，避免因時效逾期而喪失維權機會。購屋是重大投資，做好事前功課，才能確保自身權益！
