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Toggle買房是人生重要的決定,為了避免購屋後才發現房屋存在瑕疵,事先了解「瑕疵擔保責任」的相關知識至關重要。本篇文章將帶你全面解析瑕疵擔保責任的範圍及處理方式,確保你的購屋權益不受損害。
什麼是瑕疵擔保責任?
根據《民法》第 354 條第 1 項規定,瑕疵擔保責任是指賣方應確保出售之房屋無滅失或價值減少的情況,確保房屋完整且無瑕疵。若交易後發現房屋存在漏水、壁癌等問題,買方有權主張瑕疵擔保責任,以維護自身權益。
瑕疵擔保責任的 4 大範圍
依據《民法》第 354 條,房屋瑕疵可分為以下 4 類:
- 物品滅失:房屋因毀壞或滅失,導致買方無法使用。
- 價值滅失或減少:房屋價值低於契約約定的價格,影響買方權益。
- 通常效用滅失或減少:房屋無法正常使用,例如:壁癌、漏水,或產權爭議(如違建加蓋)。
- 契約預定效用滅失或減少:若契約明訂房屋應具備特定功能或品質,但實際交付時未達標準,則構成瑕疵。
如何主張瑕疵擔保責任?
- 減少價金:買方可要求賣方調降房價,補償損失。
- 解除契約:若瑕疵影響居住安全,買方可選擇解除契約。但若問題輕微,僅能主張價金減少。
免除瑕疵擔保責任的 5 大情況
若符合以下條件,賣方可免除瑕疵擔保責任:
- 買方已知瑕疵:若賣方已於契約或現況說明書中載明瑕疵,買方不得再主張權利。
- 契約排除瑕疵擔保:如合約明訂免除賣方瑕疵擔保責任,除非買方能證明賣方故意隱瞞,否則無法主張。
- 交屋超過 5 年:依法律規定,買方須於交屋 5 年內提出主張,逾期即喪失權利。
- 未即時通知賣方:發現瑕疵後應立即通知賣方,避免因通知遲延影響自身權益。
- 未於 6 個月內提告:依《民法》第 365 條,買方須於通知賣方後 6 個月內提起訴訟,否則權利消滅。
常見問題 Q&A
Q1:瑕疵擔保責任與房屋保固責任相同嗎?
不完全相同。房屋保固通常指賣方在保固期間內負責免費維修,而瑕疵擔保責任則是針對影響房屋價值與功能的問題,並非單純的維修義務。
Q2:購買到凶宅可以主張瑕疵擔保責任嗎?
可以,若賣方明知房屋為凶宅卻未告知,可能構成瑕疵擔保責任。實務上,法院曾依此判決買方勝訴(最高法院 103 年度台上字第 960 號判決)。
結語
壬邁代書提醒你,在購屋前務必仔細檢查房屋狀況,確保無瑕疵問題;若發現問題,應立即處理,避免因時效逾期而喪失維權機會。購屋是重大投資,做好事前功課,才能確保自身權益!