常見問題
以下為您整理常見的問題與解答，幫助您快速了解壬邁地政團隊的服務與流程。如有其他疑問，請隨時聯繫我們，我們將竭誠為您提供協助。
地政士相關問題
Business Q&A
地政事務所是什麼？和地政士事務所(代書事務所)的差異是？
- 前面提到不動產權利或標示的更動，都要向地政事務所申請，就如同戶籍資料之於戶政事務所，「地政事務所」就是掌管地籍資料、不動產登記的政府機關。
- 而「地政士事務所」(多數人仍習慣叫「代書事務所」)就是在代理一般民眾向地政事務所申請各項業務的民間單位，性質像是律師事務所、會計師事務所這樣的專門執業事務所。
代書跟地政士是什麼？兩者一樣嗎？
- 一般坊間說的代書就是地政士，兩者是相同的。 首先您一定想知道，為什麼會有代書跟地政士這些稱呼呢？
- 代書（或是土地代書、地政士、土地登記專業代理人），是一個自日治時期即存在，台灣特有的行業之一，當時凡從事房地產之買賣、登記相關業務者，稱為「司法書士」或「行政書士」，
- 民國78年《土地法》修正時將其命名為「土地登記專業代理人」，於民國90年10月通過《地政士法》後，則改稱為「地政士」。
我為什麼要找代書或地政士呢？
- 除了執照及專業之外，一位好的代書，所能提供的服務與價值，不僅僅是代辦不動產文件申請的文書行政作業而已，舉凡處理不動產過程中的每個環節
- 如：以中立角度縝密審視產權文件及履約保證，把關交易安全、提供專業不動產的稅務建議讓您節稅、協助與銀行連繫取得最佳貸款方案等，代書都能為您做到。
合法之地政士應具備那些條件？
- 合法之地政士，應經地政士考試及格，領有地政士證書及開業執照並加入地政士公會後，才可掛牌執行業務，亦即地政士應具備下列條件始可執業：
- （一）領有考試院核發地政士（土地登記專業代理人）考試及格證書。
- （二）領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）證書。
- （三）領有直轄市或縣（市）政府核發之地政士開業執照。
- （四）加入該管直轄市或縣（市）地政士公會之會員。
- （五）除此之外，地政士的開業執照有效期限4年，期滿前應修滿30個小時專業訓練課程並換發執照，方可再執業4年，以保持對消費者服務品質之最佳狀態。
如何查詢合法地政士？
- 若要查詢地政士是否合法，可以透過內政部不動產服務業查詢–開業地政士查詢，輸入地政士姓名、事務所名稱、開業執照字號等資料來查詢，建議選擇合法開業的地政士委辦不動產相關業務較有保障。
買賣贈與 Q&A
Business Q&A
買賣雙方應負擔什麼費用？
何謂印鑑證明？如何申請？
- 印鑑證明為一份經戶政事務所核發的證明文件。您可持印章至戶政事務所辦理印鑑登記，並同時向戶政機關申請核發印鑑證明。 於辦理所有權移轉登記時，義務人(賣方)須親至地政事務所核驗身分。但實務上，賣方通常不便親自到場，為作業方便並減少舟車勞頓，常以印鑑章搭配印鑑證明方式替代，以確認賣方確實有同意將不動產移轉給買方之意思表示。
- 申請方式：
由本人攜帶身分證正本和印鑑章，至戶籍所在地的戶政事務所即可申請。 （部分縣市戶政機關有提供跨所申辦服務，請先洽詢確認）
我為什麼要找代書或地政士呢？
- 除了執照及專業之外，一位好的代書，所能提供的服務與價值，不僅僅是代辦不動產文件申請的文書行政作業而已，舉凡處理不動產過程中的每個環節
- 如：以中立角度縝密審視產權文件及履約保證，把關交易安全、提供專業不動產的稅務建議讓您節稅、協助與銀行連繫取得最佳貸款方案等，代書都能為您做到。
有繼承人在海外或無法達成共識情形，該如何辦理繼承？
- 如果有部分繼承人在海外，無法親自回台辦理繼承相關事宜，可至我國駐外館處，辦理海外授權書或拋棄繼承聲明書之驗證，再將文件郵寄給在台親友代為辦理。
- 實務上，常有部分繼承人無法取得聯繫，及繼承人間無法取得遺產分配共識之情形。
- 為避免逾期申報遺產稅、辦理繼承登記，而遭處登記費罰鍰，甚或遭列管、公開標售，建議可先由部分繼承人替全體繼承人申報遺產稅，並先申請登記為「公同共有」，
- 待全體繼承人會同或取得共識時，再申請登記為「分別共有」(可再辦分割繼承或共有型態變更)
如何主張剩餘財產差額分配請求權？
- 不論是夫或妻任何一方死亡，只要是剩餘財產較多的一方先過世，生存的一方主張行使剩餘財產差額分配請求權，以節省遺產稅
- 計算方法如下：
可請求分配剩餘財產差額的上限＝（被繼承人的剩餘財產－生存配偶的剩餘財產）×１/２。其中： - 1.被繼承人的剩餘財產＝被繼承人死亡時的原有財產價值（指婚姻關係存續中取得而現存的原有財產，不包括因繼承或受贈取得的財產）－負債。
- 2.生存配偶的剩餘財產＝生存配偶於被繼承人死亡時的原有財產價值－負債。剩餘財產差額分配請求權之時效？剩餘財產差額分配請求權自請求權人知道雙方有剩餘財產差額時起，2年間不行使而消滅。
- 自法定財產關係消滅時（也就是一方死亡或離婚、判決離婚）起，逾5年不行使也會消滅。
地政士相關問題
Business Q&A
辦理不動產登記一定要找代書嗎？
- 當然不一定，所有的登記案件都是可以親自辦理的。
- 只不過登記案件涉及地政知識、政府機關的橫向溝通、文書處理，
- 複雜的案件甚至需要數個月至數年的時間才能結案，若想要節省時間及心力，找代書幫忙處理或諮詢就是很好的選擇。
找代書有什麼好處？
- 找代書最大的兩個好處就是【省時】&【產權保障】，除了幫你省去在各機關間奔波的時間外，
- 產權保障更是重要的一環，一個『重購退稅』的提醒、一個『陽台補登』的建議，往往就能為委託者帶來數百萬的效益。
為什麼要選擇壬邁地政團隊？
- 壬邁地政團隊的夥伴們除了大多為本科畢業，受過完整專業的訓練外，大多的承辦地政士、估價師更具備多年的【公職經驗】。
- 因此我們深諳行政作業的流程，知道如何處理案件才能以最短途徑完成委託者的委託，這也是其他地政士事務所、估價師事務所較難做到的。
我們如何收費？
- 壬邁地政團隊堅持所有的服務收費皆須公開透明，收費可以參考我們的【服務項目與收費標準】。
登記作業流程要多久？
- 登記作業的流程取決於案件類型以及案件複雜程度，因此難以逐一而論，但壬邁地政團隊有自信不論是何種案件，我們皆能以最短的時間協助完成委託案件。
除了登記業務外，壬邁地政團隊還提供哪些服務？
- 除了不動產登記業務外，一般不動產估價也在我們的服務範圍內(包含：資產價值證明之鑑定、土地開發利用鑑定、授信抵押擔保品鑑定、財產價值爭議之鑑定….)。
簽約需要攜帶什麼文件？
- 買方：身分證正本、印章(便章即可)
- 賣方：身分證正本、土地建物權狀正本、印鑑章、印鑑證明
什麼是印鑑證明？該如何申請？
- ※印鑑證明是一份經由戶政事務所審核，用來確認本人意思表示的證明文件。
- 當事人可選擇一顆印章到戶政事務所辦理印鑑登記，這顆印章即是印鑑章，而印鑑證明就是戶政機關所核發確認當事人持有該印章的證明。
- 後往用印鑑章所用印的文件，搭配印鑑證明，即可推定文件內容皆為本人所同意。
- 在辦理不動產產權過戶的過程中，義務人(賣方)需至地政事務所核對身分，以確認本人同意將房子移轉給買方。
- 然而實務上若需義務人親自到場將有諸多不便，故經常以印鑑章配合印鑑證明以確認本人意思表示，如此一來就不用本人親自到地政機關驗證身分。
- ※本人攜帶身分證正本和印鑑章，至戶籍所在地的戶政事務所即可申請印鑑證明。
買房房貸 Q&A
Business Q&A
買一間房子需要付哪些費用？
- (1)政府所收之稅金規費-契稅：
- 房屋評定現值 6%
- 印花稅：公告土地現值 0.1%+房屋評定現值 0.1%
- 過戶規費：申報地價 0.1%+房屋評定現值 0.1%+設定金額 0.1%
- 書狀費：每張權狀80元
- 公告土地現值、申報地價、房屋評定現值可理解為政府對該不動產的定價，與市價無關(但通常較不動產的市價來得低)設定金額一般為貸款金額的1.2倍
- (2)代書所收費用-簽約費：視地區約1,000~2,000不等
- 代書費：平均約20,000~23,000左右、實價登錄費用2,000
- (3)有辦理銀行貸款者-
- 銀行開辦費、手續費：平均約5,000~8,000左右
- 房屋火險地震險：平均約2,000~3,000左右
- (4)有承做價金信託履約保證者-
- 履保費：成交總價0.03%
- 購買新成屋者-瓦斯管線費：平均約3~4萬元
- 預繳管理基金：平均約1~2萬元
- (5)透過仲介成交者-仲介費：成交總價2%
賣一間房子需要負擔哪些費用？
- (1)政府所收之稅金規費-土地增值稅：視公告現值漲幅而定，稅金高低落差很大，可提供資料給我們免費試算。
- 一般來說持有時間愈長、土地持分愈大、愈靠市中心者增值幅度愈大、稅金愈重。
- 土地增值稅另外有分一般稅率和自用住宅的優惠稅率(稅金至少減半)。
- 財產交易所得稅：105年以後取得者需課房地合一，之前取得者需將售屋所得併入個人綜合所得合併課稅。
- (2)代書所收費用-
簽約費：視地區約1,000~2,000不等。 - 代書費：塗銷抵押權一般約2,000~3,000、辦理自用住宅增值稅手續
- 3,000~5,000、實價登錄費用2,000。
- 無貸款則無需辦理抵押權塗銷。
- (3)有承做價金信託履約保證者-
履保費：成交總價0.03%。 - (4)透過仲介成交者-仲介費：成交總價4%。
持有一間房子的成本有哪些？
- 基本的就是每年5月開徵的房屋稅、11月開徵的地價稅
- 如果是集合式住宅需要負擔管理費
- 其他的就是房子的一些修繕、維護的費用
辦理房屋過戶要多久時間？
- 整個流程約從簽約到結案，平均約45天左右(含週六日、不含連續假期)
- 買方貸不貸款、賣方增值稅種類等等因素都可能影響辦理時程的長短
我的房貸能貸多少？
- 在貸款的評估上，銀行會針對以下兩點去做綜合的評估
- 1.標的物的價值
- 2.借款人的還款能力
- 銀行會先就標的物鑑價，判斷就這間房子最多可貸多少
- 再對借款人進行徵信和財力的評估，決定對這個人最多能貸多少(不能超過標的物的可貸上限)
- 一般的情況下，財力不錯的借款人都可貸到成交價的7~8成
我能辦首購嗎？
- 只要符合本人、配偶、未成年子女名下都沒有自用住宅，即可向銀行申請青年安心成家專案的優惠貸款
- 即使曾經擁有過房子，只要在申請貸款當下名下沒有房子都符合申請條件喔！
銀行那麼多家，該如何選擇貸款銀行？
- 我們配合二十多間公.民營銀行，凡本所承辦的案件，皆會依擔保品及借款人財力，篩選出最適宜的3~4間銀行提供予買方
- 買方也可選擇自己的往來銀行承作貸款，無需擔憂銀行過多無從選擇
- 另外建議向1~2家銀行申貸即可，避免聯徵調閱次數過多影響核貸
銀行那麼多家，該如何選擇貸款銀行？
- 我們配合二十多間公.民營銀行，凡本所承辦的案件，皆會依擔保品及借款人財力，篩選出最適宜的3~4間銀行提供予買方
- 買方也可選擇自己的往來銀行承作貸款，無需擔憂銀行過多無從選擇
- 另外建議向1~2家銀行申貸即可，避免聯徵調閱次數過多影響核貸
