台灣已進入高齡化社會，許多長者開始考慮以房養老作為退休財務規劃的一環。然而，你知道以房養老的運作方式嗎？子女同意是否必要？申請前又該了解哪些風險與條件？本篇將為你詳細解析，讓你做出最適合的決策！
什麼是以房養老？
「以房養老」又稱不動產逆向抵押貸款，其運作方式與一般房貸相反。申請人將房屋抵押給銀行，由銀行每月撥款作為生活費，直至申請人過世。若繼承人無意承接，銀行將處分房產以償還貸款。因此，此方案特別適合獨居長者或擁有多間房產的銀髮族。
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以房養老的優缺點
以房養老優點
- ✔ 減輕子女財務負擔：退休後可自給自足，降低子女經濟壓力。
- ✔ 穩定現金流：每月領取固定金額，搭配退休金，確保生活開銷無虞。
- ✔ 繼續居住原屋：貸款期間仍可住在熟悉的家，不必另尋住所。
以房養老缺點
- ✖ 可能影響繼承權：子女若有意繼承，須清償貸款，可能引發家庭爭議。
- ✖ 貸款期限限制：若貸款期滿但申請人仍在世，恐面臨房屋被法拍風險。
- ✖ 核貸額度受限：受房屋地點、屋況等影響，貸款成數可能低於預期。
- ✖ 撥款金額遞減：隨時間推移，因利息內扣，實際可領取金額將逐步減少。
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承作以房養老的銀行
以下幫你整理了9間有承作該業務的銀行及其方案內容：
| 利率 | 額度 | 年限 | |
|---|---|---|---|
| 中國信託 | 2.79%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 合作金庫 | 2.338%起 | 最高7成 | 最長35年 |
| 兆豐銀行 | 2.448%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 臺灣企銀 | 2.51%起 | 依銀行鑑價而定 | 最長30年 |
| 臺灣土銀 | 2.73%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 華南銀行 | 3.19%起 | 依銀行鑑價而定 | 最長30年 |
| 臺灣銀行 | 2.285%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 台新銀行 | 2.85%起 | 最高200萬元 | 最長20年 |
| 彰化銀行 | 2.56%起 | 依個案條件核定 | 最長30年 |
申請以房養老的條件
✅ 基本條件
- 年齡 + 貸款年限 ≥ 90歲
- 屋齡 + 貸款年限 ≤ 60年
- 申請人年滿60歲，具完全行為能力
- 房屋須無其他抵押權設定
- 房屋應位於銀行指定區域（通常為都會區）
- 房產須為申請人自住，且單獨持有
- 信用紀錄良好，無重大逾放紀錄
📌 提醒：各銀行貸款條件不同，建議申請前先諮詢確認。
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以房養老試算範例
📍 案例：久伯以市值1,500萬房屋申請貸款
- 核貸額度：900萬（6成）
- 貸款年限：30年
- 年利率：2.1%
- 每月撥款金額：25,000元
- 利息內扣上限：約8,000元
🔹 實際領取金額變化
- 第2期：扣除44元，實領24,956元
- 第184期：達內扣上限，實領17,000元
- 第185～360期：固定領取17,000元
📊 貸款到期後，累積利息約68萬元。
根據內政部2024年公告，六都最低生活費約16,400元，而久伯晚期每月僅能領17,000元，恐無法支付額外醫療與生活開銷。由此可見，以房養老雖可補充現金流，但仍需謹慎評估實際可支配資金是否足夠。
💡 建議：可先利用玉山銀行、台灣企銀的試算工具，確認貸款額度與撥款金額是否符合需求。
以房養老常見問題
Q1：以房養老與一般房貸有何不同？
- 🔸 以房養老：房產抵押給銀行，銀行每月撥款給申請人，直到申請人離世。
- 🔸 一般房貸：向銀行借款一次性取得資金，需按月償還本金與利息。
- 💡 最大差異：一般房貸債務隨時間減少，而以房養老債務隨時間增加。
Q2：申請人住院或失能，銀行還會撥款嗎？
- ✅ 會！除非與銀行另有約定暫停撥款，否則貸款將持續運作。
Q3：借款人過世後，房屋如何處理？
- 繼承人可選擇清償貸款並繼承房屋。
- 若無繼承人或繼承人放棄繼承，銀行將申請法拍，所得優先償還貸款，剩餘款項歸還繼承人或撥入國庫。
結語
以房養老是一項能活化房產資產、減輕退休財務壓力的工具，但貸款年限、利率變動、繼承問題等風險不可忽視。建議申請前先行試算，並諮詢專業人士，確保貸款方案符合自身需求，才不會影響晚年生活品質。
📌 壬邁代書提醒您：慎選適合的銀行方案，避免貿然申請！
