「租賃契約」如何撰寫?租約全面納管、7大重點須知!

租賃契約納管時代來臨,簽約前須注意事項 隨著租賃契約進入全面納管時代,新北地政局提醒,無論是個人房東或租賃業者,所簽訂的租賃契約均須符合內政部頒布的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》。
租賃期間內,合約內容不得隨意變更,若違規且未於期限內改善,將面臨3萬至30萬元的罰鍰,並可按次處罰。

何謂租賃契約?

根據《民法》第421條,租賃契約指當事人約定一方將物件出租供他方使用並獲取收益,而承租方則需支付租金。

以房屋出租為例,當房東與房客就租金、押金、承租條件等達成共識並訂立契約後,房東需提供房屋供房客使用,而房客則須按約支付租金。

    租賃契約如何撰寫?

    7大重點不可忽略

    雖然民法未強制規定租賃契約須採用特定格式,但書面契約提供最完整的法律保障,有助於雙方日後處理可能的爭議。內政部提供的住宅租賃契約書範本可供參考,主要涵蓋以下7大內容:

    • 租賃標的:房屋詳細地址、租賃範圍及附屬設備。
    • 租賃期間:明確載明租賃開始與結束日期,租期不得少於30日。
    • 租金約定及支付:包含租金金額、支付日期及方式,租期內不得調漲租金。
    • 押金約定及返還:押金最高不得超過2個月租金,租約屆滿且無特殊原因時,房東應退還押金。
    • 租賃期間相關費用:水電費、管理費等費用分攤方式。
    • 稅費負擔:房屋稅與地價稅由房東負擔,其他稅費可由雙方協議。
    • 當事人權利與義務:訂明雙方履行合約的責任與義務,及違約處理方式。

    租賃契約須避免的不當條款

    即使租賃雙方達成共識,契約內容仍須符合規範,以下條款若出現在合約中,即屬無效:

    • 拋棄契約審閱權。
    • 宣稱租賃廣告僅供參考。
    • 限制承租人申報租賃費用支出或遷入戶籍。
    • 強制承租人負擔出租人應支付的稅賦。
    • 免除出租人未告知瑕疵的擔保責任。
    • 限制契約通知方式僅限電話。
    • 違反其他強制或禁止規定。

    租賃契約是否需要公證?

    三大優勢解析

    雖然租賃契約自簽訂即具法律效力,但辦理公證能進一步保障雙方權益,帶來以下三大好處:

    • 加速法律執行:若發生押金不退或租金未繳情況,可直接向法院申請強制執行,免去繁瑣訴訟程序。
    • 確認房東身分:公證過程需提供房屋所有權狀及房屋稅單,能確保房東為真正產權所有人,避免遭遇二房東轉租問題。
    • 保障承租權益:若為不定期租約或5年以上租約,公證可確保「買賣不破租賃」,即使房屋易主,承租人仍享有租約權利。

    租賃契約常見問題解析

    Q1:租賃契約書去哪裡購買?

    可於書局或便利商店購買,建議選擇最新版合約,避免因使用舊版合約而造成承租人權益受損。

    Q2:未成年人可以簽訂租賃契約嗎?

    若承租人未滿18歲,需法定代理人同意方為有效。但若租屋屬於日常生活必要開支,則依《民法》第77條但書規定,不受此限制。

    結語

    無論是房東或房客,簽訂租賃契約時皆應謹慎確認條款內容,確保符合法規並維護自身權益。雙方應秉持誠信與尊重的態度,使租賃關係更加和諧,共創安心的居住環境。

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