在購屋過程中，房仲可能會建議你支付斡旋金，以提高成交機率。然而，斡旋金並非越高越好，小心誤入話術陷阱！本文將深入解析斡旋金的概念、用途及應注意事項，幫助你做出更明智的購屋決策。
什麼是斡旋金？
斡旋金是買方在議價前支付的一筆款項，表達購屋誠意，並請房仲代為向賣方爭取更佳條件。一旦賣方接受買方出價，斡旋金即轉為定金，並須簽訂買賣契約，違約將涉及賠償責任。
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定金 vs. 訂金：有何不同？
定金：具法律效力，作為履約擔保。若買方違約，無法要求退還；若賣方違約，須雙倍返還給買方。
訂金：無法律約束力，屬意向金，若交易未成立，通常可退還。但法院可能視雙方約定內容，判定其適用定金規範。
下斡旋金需注意什麼？
確認議價期限：
- 斡旋金契約應載明有效期限，通常為3～7天。
- 若期限內未達成共識，房仲應無條件退回斡旋金。
斡旋金金額並非越高越好：
- 斡旋金通常為10～20萬元或出價的1～3%。
- 金額高低不直接影響成交機率，需警惕房仲話術。
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確認房貸條件：
- 事先了解房貸核准狀況，避免因貸款問題無法履約，導致斡旋金被沒收。
- 可與房仲協商，在契約中增列「貸款未核准可無條件解約」條款。
提防不肖房仲：
- 部分房仲可能藉機沒收斡旋金。
- 建議在議價結果出爐前取消交易，以確保金額可退還。
除了斡旋金，還有其他下定方式嗎？
是的！買方還可以選擇簽訂要約書，來正式表達購買意願。那麼，要約書與斡旋金有何不同呢？以下是兩者的比較：
| 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|
| 定義 | 在簽署契約前，先支付一筆款項表達購買房屋的意願 | 無須付款，但談成價格後，須直接簽約或約定簽約時間 |
| 支付金額 | 多以出價的1～3%，或是10～20萬作為斡旋金 | 以契約書為主，不必支付金額 |
| 議價成功 | 買方下的斡旋金成為定金 | 雙方可以簽約，或交付定金 |
| 議價失敗 | 斡旋金退回給買家 | 要約書契約失效 |
| 違約後果 | 買方違約，賣方可自行沒收斡旋金；賣方違約，則須加倍返還定金給買方 | 當其中一方違約時，都要賠償款項總額的3%給對方 |
以上為兩者的比較，最大差異在於是否需要先付款。目前法律並未規定買方必須選擇哪種方式，皆可自由決定。然而，要約書的違約賠償通常比斡旋金更高，因此大多數房屋買賣仍以斡旋金作為議價方式。
斡旋金支付流程
- 買方向房仲出價，確認議價空間。
- 簽署斡旋單，支付斡旋金。
- 賣方若接受出價，在斡旋單上簽名，則交易成立，斡旋金轉為定金。
📌 案例舉例： 買方甲欲以1000萬購買賣方乙的房屋（開價1200萬），於是支付10萬元斡旋金給房仲進行議價。若乙同意此價格並簽署文件，斡旋金即轉為定金，雙方正式進入買賣契約。
下斡旋後可以反悔嗎？斡旋金能退嗎？
符合以下條件，可要求退還斡旋金：
議價期限內未達成協議：
- 若超過3～10天仍未成交，買方可要求房仲退還斡旋金。
賣方尚未同意出價
- 只要賣方未簽署同意，買方可隨時撤回斡旋並取回款項。
結語
了解斡旋金的使用規則與潛在風險，能有效降低購屋過程中的不確定性。提醒買方，在支付斡旋金前務必審慎評估、詳閱契約內容，以保障自身權益，順利完成購屋交易！
