購買預售屋不僅要考量房價，還需瞭解各階段的付款流程與資金安排。從簽約、付款到交屋，每個環節都關係到現金流管理。本篇將詳細解析預售屋付款方式，幫助您評估預算、妥善安排財務。
預售屋付款方式5大階段解析
第1階段：頭期款（約總價10%～15%）
頭期款包含訂金、簽約金及開工款，須以現金支付，無法貸款。
- 訂金：小訂（紅單）：約5～10萬元，確保戶別保留。正式訂金：議價確定後，須補足至總價5%。
- 簽約金：簽約時支付約5%，若解約可能無法退還，並可能需支付違約金（最高15%）。
- 開工款：依建商規定，在簽約或開工時繳交，約總價5%。
💡 提醒：頭期款須準備充足資金，並確認付款細節。
《 延伸閱讀 》貸款申請未獲批准怎麼辦？5種有效方法助你順利過件！
第2階段：工程款（約總價10%～15%）
施工期間（約2～3年）須支付工程款，依建案規定可能有以下3種付款方式：
- 按月繳納：每月固定支付一定金額。
- 一次性繳納：待結構完成或交屋時一次付清。
- 按工程進度繳納：依施工進度分3～5期繳款。
若建案提供客變服務（變更格局、建材等），請在簽約前確認細節與費用。
💡 提醒：工程款同樣無法貸款，需規劃好現金流。
第3階段：暫收款（額外費用）
暫收款為房價以外的費用，包括：
- 契稅：房屋評定現值 × 6%
- 印花稅：房屋總價 × 1%
- 地政規費：約1～2萬元
- 代書代辦費：約2萬元
- 社區管理費：依建案規定提前收取
💡 提醒：詳閱交屋結算明細，確保無隱藏費用。
《 延伸閱讀 》房屋買賣需要代書嗎？房屋買賣簽約到交屋，一篇搞懂！
第4階段：預售屋貸款（約總價70%～80%）
待建商取得使用執照後，可向銀行申請貸款，貸款額度通常為總價的7～8成。建議優先考慮建商配合銀行，貸款條件相對優惠。
- 確認貸款條件：利率、貸款成數、還款方式等。
- 評估財務狀況：確保貸款額度符合自身需求。
💡 提醒：若貸款未核准，需有備案資金。
第5階段：交屋保留款（約總價5%）
交屋時須進行驗收，確認房屋狀況無誤後，再支付交屋尾款。
- 驗屋重點：坪數、建材、設備是否符合契約。
- 交屋保留款：確保瑕疵修繕後才支付。
- 驗屋服務（選擇性）：可聘專業驗屋公司，費用約1～3萬元。
💡 提醒：房屋保固從交屋日起算，結構保固15年，建材與設備保固1年。
買預售屋 vs. 新成屋/中古屋，資金需求差異
若以貸款8成為例，頭期款需求如下：
- 預售屋：簽約時支付10%～15%。
- 新成屋/中古屋：須支付20%。
若以貸款8成為例，頭期款需求如下：
📌 預售屋優勢：付款期較長，現金壓力較小。
📌 潛在風險：需等待建案完工，期間現金流變數較大。
《 延伸閱讀 》「權狀全解」什麼是權狀？五大重點教你看懂各類權狀！
支付預售屋款項時的注意事項
依據內政部規定，購買預售屋時請注意：
- ✅ 建案須取得建造執照。
- ✅ 簽約前可免費審閱契約書，無須先支付定金。
- ✅ 停車位應明確標示長寬高及合計面積。
- ✅ 土地及建物登記面積如有誤差，建商須補足。
- ✅ 水電、瓦斯管線費用由建商負擔。
- ✅ 交屋保留款約總價5%，延遲交屋應支付違約利息。
- ✅ 建商須於交屋前完成瑕疵修繕。
- ✅ 房屋保固期：結構15年，建材與設備1年。
買預售屋可以退款嗎？
退款條件依簽約時機而異：
- 簽約前：通常可全額退還訂金。
- 簽約後：訂金轉為「定金」，若解約視為違約，可能無法退還，且最高須支付總價15%違約金。
📌 建議：簽約前務必慎重考量，避免後悔難以挽回。
結語：購買預售屋，財務規劃是關鍵
購買預售屋雖然能分期付款，減輕短期資金壓力，但仍需妥善評估財務狀況與現金流安排。此外，預售屋交屋期較長，市場變動與建商履約能力也是不可忽視的風險。建議購屋前詳閱合約，確保自身權益，做出最適合自己的購屋決策！
