房地合一稅是否可以少課一點?代書教你合法節稅三大招

一般來說,房地合一稅的合法節稅規劃主要有三種方式:減稅、免稅、退稅。

房地合一節稅的三大方法

節稅方法一:減稅

減稅是最常見且操作容易的節稅方式。通常透過延長持有時間來降低稅率,或增加出售成本來降低稅基,例如提高「土地移轉現值」或收集「裝潢費」的發票(發票需經審核)。

節稅方法二:免稅

若符合特定條件,個人出售自住房屋或土地,課稅所得在400萬元以內可免納所得稅。然而,由於需滿足自用條件並連續居住6年,實際操作不易,目前案例較少,預計民國112年後可能會增加。

節稅方法三:退稅

「重購退稅」是房地合一稅中操作最複雜但效果最好的方法(最高可達100%退稅)。基本條件包括非出租營業、2年內重購、5年內不得轉讓等,與土增稅的重購退稅相似。此外,根據價格比例退稅,甚至購買配偶名下房產也適用,這些細節易於記憶。

不過,要特別留意戶籍設置的問題:

先賣後買:出售房屋時,戶籍必須已設於出售房屋內,購買新房後再遷入。

先買後賣:購買新房時,出售的房屋內也需有戶籍,以維持其自用住宅用地的狀態。許多名下有多處房產的客戶,通常在出售時才匆忙遷入戶籍,這樣或許能符合土增稅的一次自用優惠,但卻不符合重購退稅的規定。

重要補充提醒

根據《房地合一申報作業要點》第17點規定,自住房屋僅限於「個人或其配偶、未成年子女」應於出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住,其他成年直系親屬如父母則不包含在內,這與土增稅的重購退稅範圍相比更為狹窄。

因此,若有重購退稅的規劃,務必提前告知代書,以便在過戶登記前進行補救。若等到交屋時才提及,可能就來不及了。

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