「優先購買權全攻略:定義、類型與行使條件一次看懂!」

在不動產交易中,通常是出價最高者得標,但你知道嗎?如果有人擁有「優先購買權」,他能優先於第三人以相同條件購買特定財產!到底什麼是優先購買權?有哪些種類與行使條件?讓壬邁代書為你詳細解析!

優先購買權的定義

優先購買權,又稱優先承買權或優先承購權,指依法律規定或契約約定,當財產義務人(如賣方)將特定財產出售給第三人時,擁有此權利的人可以優先以相同條件購買該財產。

根據不同情況,優先購買權可分為以下三大關係,每種都有對應的法律依據:

共有關係

  • 《民法》第824條第7項:當共有財產被變賣時,共有人可在相同條件下優先承購;若有多名共有人希望承購,需以抽籤方式決定。
  • 《土地法》第34-1條第4項:共有人出售其應有部分時,其他共有人可以同一價格共同或單獨優先承購。

      租賃與地上權關係

      • 《民法》第426-2條第1項:承租人建築房屋的基地若被出賣,承租人可依相同條件優先購買;反之,承租人出售房屋時,基地所有人也享有優先購買權。
      • 《土地法》第104條:當基地或房屋被出售時,地上權人、典權人或承租人可依同樣條件優先購買,購買順序依權利登記的先後決定。
      • 《土地法》第107條與其他條例:相關規定適用於耕地買賣及農地重劃情況,並對承租人賦予特定的優先購買順序。

        其他關係

        • 《文化資產保存法》第32條:古蹟、歷史建築或紀念建築及其附屬土地所有權變更前,相關主管機關可優先購買,以確保文化資產的保存與管理。

                優先購買權可根據權利來源與效力進行分類:

                依權利來源分類

                • 約定優先購買權:基於契約約定而產生,需雙方明確書面協議。
                • 法定優先購買權:依法律直接規定,如《土地法》第34-1條中提及的共有人優先承購權。

                  依權利效力分類

                  • 債權效力優先購買權:僅具債權效力,無法對抗第三人。
                  • 物權效力優先購買權:具有對抗第三人的效力,保障權利人的優先購買權益。

                  行使優先購買權的要件

                  不同情況下,行使優先購買權需滿足特定條件:

                  共有人

                  • 資產需屬於共有性質。
                  • 售出部分必須由某共有人轉讓。
                  • 購買對象非其他共有人,而是第三人。
                  • 需以與第三人相同的購買條件完成交易。

                  地上權人、典權人或承租人

                  • 資產需包括房屋或土地。
                  • 被出售的財產與權利人存在租賃或地上權關係。
                  • 需以與第三人相同條件進行購買。

                  優先購買權的時效

                  • 共有人:自接獲出售通知後15日內需決定是否行使權利,逾期未表態則視為放棄。
                  • 地上權人、典權人或承租人:自收到出售通知後10日內需決定是否行使,逾期未表態同樣視為放棄。

                  結語

                  透過上述說明,相信你已對優先購買權有更清楚的了解。在處理相關交易或權利申請時,務必謹慎應對,避免不必要的爭議,確保自身權益!

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