在不動產交易中，通常是出價最高者得標，但你知道嗎？如果有人擁有「優先購買權」，他能優先於第三人以相同條件購買特定財產！到底什麼是優先購買權？有哪些種類與行使條件？讓壬邁代書為你詳細解析！
優先購買權的定義
優先購買權，又稱優先承買權或優先承購權，指依法律規定或契約約定，當財產義務人（如賣方）將特定財產出售給第三人時，擁有此權利的人可以優先以相同條件購買該財產。
根據不同情況，優先購買權可分為以下三大關係，每種都有對應的法律依據：
共有關係
- 《民法》第824條第7項：當共有財產被變賣時，共有人可在相同條件下優先承購；若有多名共有人希望承購，需以抽籤方式決定。
- 《土地法》第34-1條第4項：共有人出售其應有部分時，其他共有人可以同一價格共同或單獨優先承購。
租賃與地上權關係
- 《民法》第426-2條第1項：承租人建築房屋的基地若被出賣，承租人可依相同條件優先購買；反之，承租人出售房屋時，基地所有人也享有優先購買權。
- 《土地法》第104條：當基地或房屋被出售時，地上權人、典權人或承租人可依同樣條件優先購買，購買順序依權利登記的先後決定。
- 《土地法》第107條與其他條例：相關規定適用於耕地買賣及農地重劃情況，並對承租人賦予特定的優先購買順序。
其他關係
- 《文化資產保存法》第32條：古蹟、歷史建築或紀念建築及其附屬土地所有權變更前，相關主管機關可優先購買，以確保文化資產的保存與管理。
優先購買權可根據權利來源與效力進行分類：
依權利來源分類
- 約定優先購買權：基於契約約定而產生，需雙方明確書面協議。
- 法定優先購買權：依法律直接規定，如《土地法》第34-1條中提及的共有人優先承購權。
依權利效力分類
- 債權效力優先購買權：僅具債權效力，無法對抗第三人。
- 物權效力優先購買權：具有對抗第三人的效力，保障權利人的優先購買權益。
行使優先購買權的要件
不同情況下，行使優先購買權需滿足特定條件：
共有人
- 資產需屬於共有性質。
- 售出部分必須由某共有人轉讓。
- 購買對象非其他共有人，而是第三人。
- 需以與第三人相同的購買條件完成交易。
地上權人、典權人或承租人
- 資產需包括房屋或土地。
- 被出售的財產與權利人存在租賃或地上權關係。
- 需以與第三人相同條件進行購買。
優先購買權的時效
- 共有人：自接獲出售通知後15日內需決定是否行使權利，逾期未表態則視為放棄。
- 地上權人、典權人或承租人：自收到出售通知後10日內需決定是否行使，逾期未表態同樣視為放棄。
結語
透過上述說明，相信你已對優先購買權有更清楚的了解。在處理相關交易或權利申請時，務必謹慎應對，避免不必要的爭議，確保自身權益！
