你知道大多數建案可能涉及「二次施工」（簡稱二工）嗎？對建商而言，二工是為了創造更多可銷售的空間；對購屋者來說，在確保結構安全的前提下，清楚了解哪些區域涉及二工是必要的。本篇將帶你快速掌握二工的定義、合法性以及常見情況。
什麼是二次施工？是否合法？
- 「二工」是指建案在取得建築執照（建照）後、使用執照（使照）核發之前或之後，進行額外施工的情況。
- 所有建案在正式施工和交屋前需分別申請建照和使照，只有通過政府勘驗，確認建物與原規劃一致，才能核發使照。
- 然而，建商擔心額外施工影響使照核發，通常會在取得使照後再進行二次施工。需要注意的是，這些施工項目多屬「違建」，不計入容積、權狀面積或公設持分。
住宅內最容易發生二工的 4 大區域
夾層空間
- 合法的夾層需計入樓地板面積，且面積不得超過該樓層的 1/3 或 100 平方公尺。
- 建商可能透過增加室內高度並加入夾層，進一步包裝成「挑高空間」或「挑空設計」。購屋者應要求查看使照，確認樓層高度是否符合法規（通常上限為 3.6 公尺）。
陽台外推
- 將陽台與室內之間的牆面拆除，加裝窗戶，使陽台成為室內的一部分，是最常見的二工情況。
- 此舉可能超出建物結構承載範圍，屬於違法行為。自 2006 年起，所有外推工程需依法申請建照，否則可能面臨拆除。
頂樓加蓋
- 常見於透天或公寓建築，頂加多為鐵皮屋或水泥結構，目的是隔熱、防水。
- 頂加是否合法取決於面積（不超過頂樓面積的 1/8）及用途（如僅為隔熱、防水通常較易獲得列管處理）。若用於出租或其他商業目的，可能面臨檢舉與拆除風險。
公共設施改建
- 例如將蓄水池改為游泳池、頂樓改為空中花園、機房改為健身房等情況。
- 這類改建雖提升生活便利性，但可能影響建築安全，或損害其他住戶權益，需謹慎評估。
依權利效力分類
- 債權效力優先購買權：僅具債權效力，無法對抗第三人。
- 物權效力優先購買權：具有對抗第三人的效力，保障權利人的優先購買權益。
如何檢查是否涉及二工？
比對格局圖與現況
- 使用執照上的格局圖通常以虛線標示二工空間。購買新成屋時，可直接查核使用執照；購買中古屋時，則可要求測量圖與現場進行比對。
詢問銷售人員
- 預售屋階段可直接詢問案場人員是否規劃二工，並確認相關空間是否合法。
留意合約條款
- 簽約前務必檢查合約中是否有「二次施工同意書」或模糊描述二工的條款，避免日後發生爭議。
結語
不論購買透天厝或公寓，二次施工的建物與使用執照規劃常有出入。若因二工被檢舉，不僅需恢復原狀，還可能增加不必要的開銷。希望本文能幫助購屋者提升警覺，買到更安心的住宅！
