「二次施工」是否合法?這 4 種情況「二工」最常見!

你知道大多數建案可能涉及「二次施工」(簡稱二工)嗎?對建商而言,二工是為了創造更多可銷售的空間;對購屋者來說,在確保結構安全的前提下,清楚了解哪些區域涉及二工是必要的。本篇將帶你快速掌握二工的定義、合法性以及常見情況。

什麼是二次施工?是否合法?

  • 「二工」是指建案在取得建築執照(建照)後、使用執照(使照)核發之前或之後,進行額外施工的情況。
  • 所有建案在正式施工和交屋前需分別申請建照和使照,只有通過政府勘驗,確認建物與原規劃一致,才能核發使照。
  • 然而,建商擔心額外施工影響使照核發,通常會在取得使照後再進行二次施工。需要注意的是,這些施工項目多屬「違建」,不計入容積、權狀面積或公設持分。

住宅內最容易發生二工的 4 大區域

夾層空間

  • 合法的夾層需計入樓地板面積,且面積不得超過該樓層的 1/3 或 100 平方公尺。
  • 建商可能透過增加室內高度並加入夾層,進一步包裝成「挑高空間」或「挑空設計」。購屋者應要求查看使照,確認樓層高度是否符合法規(通常上限為 3.6 公尺)。

    陽台外推

    • 將陽台與室內之間的牆面拆除,加裝窗戶,使陽台成為室內的一部分,是最常見的二工情況。
    • 此舉可能超出建物結構承載範圍,屬於違法行為。自 2006 年起,所有外推工程需依法申請建照,否則可能面臨拆除。

        頂樓加蓋

        • 常見於透天或公寓建築,頂加多為鐵皮屋或水泥結構,目的是隔熱、防水。
        • 頂加是否合法取決於面積(不超過頂樓面積的 1/8)及用途(如僅為隔熱、防水通常較易獲得列管處理)。若用於出租或其他商業目的,可能面臨檢舉與拆除風險。

          公共設施改建

          • 例如將蓄水池改為游泳池、頂樓改為空中花園、機房改為健身房等情況。
          • 這類改建雖提升生活便利性,但可能影響建築安全,或損害其他住戶權益,需謹慎評估。

            依權利效力分類

            • 債權效力優先購買權:僅具債權效力,無法對抗第三人。
            • 物權效力優先購買權:具有對抗第三人的效力,保障權利人的優先購買權益。

            如何檢查是否涉及二工?

            比對格局圖與現況

            • 使用執照上的格局圖通常以虛線標示二工空間。購買新成屋時,可直接查核使用執照;購買中古屋時,則可要求測量圖與現場進行比對。

            詢問銷售人員

            • 預售屋階段可直接詢問案場人員是否規劃二工,並確認相關空間是否合法。

            留意合約條款

            • 簽約前務必檢查合約中是否有「二次施工同意書」或模糊描述二工的條款,避免日後發生爭議。

              結語

              不論購買透天厝或公寓,二次施工的建物與使用執照規劃常有出入。若因二工被檢舉,不僅需恢復原狀,還可能增加不必要的開銷。希望本文能幫助購屋者提升警覺,買到更安心的住宅!

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