近年來房價飆升，許多購屋族轉向中古屋、國宅，甚至是地上權住宅。究竟地上權住宅是什麼？其優缺點如何？今天壬邁代書為您詳細解析！
地上權是什麼？
地上權指的是在他人土地上擁有建物所有權或使用權，主要分為兩種類型：
- 普通地上權：允許建物或其他工作物興建於他人土地上，擁有人可合法使用該土地。
- 區分地上權：僅在特定空間範圍內設立地上權，使用範圍較受限制。
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地上權住宅是什麼？
地上權住宅指的是僅擁有建物所有權或使用權，無法取得土地產權的住宅類型。此類住宅通常位於政府釋出的國有土地上，土地歸國家所有，建物則由建商持有，並有使用期限，依不同建案而定。
地上權住宅可分為兩類：
- 地上權房屋：產權可單獨轉售，不須開發商同意。
- 使用權房屋：類似租賃，僅能在約定年限內轉讓，屆滿後較難脫手。
地上權房屋、所有權房屋、使用權房屋比較
| 所有權房屋 | 地上權房屋 | 使用權房屋 | |
|---|---|---|---|
| 土地擁有者 | 各住戶 | 政府or開發商 | 政府or開發商 |
| 建物擁有者 | 各住戶 | 各住戶 | 政府or開發商 |
| 貸款成數 | 最高8成 | 最高7成 | 難以核貸 |
| 市價影響 | 一般情形 | 市價6-7成 | 市價6成以下 |
| 轉手性 | 佳 | 受限 | 差 |
上表可知，土地及建物歸屬於誰是3者最主要的區別，還會連帶影響後續交易行為，購買考量建議以所有權房屋大於地上權房屋，最後再考慮使用權房屋，
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地上權住宅的優缺點
地上權住宅優點
- ✅ 價格較低：因不包含土地成本，價格通常比同區域住宅低 20～30%，且無需繳納地價稅。
- ✅ 地段精華：多位於市中心或學區，提供購屋者進駐精華地段的機會。
地上權住宅缺點
- ❌ 貸款限制：貸款成數最高 7 成，需準備較高自備款。
- ❌ 持有成本高：雖免繳地價稅，但須支付房屋稅、地租，且地租多採浮動計費，存在調漲風險。
- ❌ 使用期限：一般為 50～70 年，期滿後可能面臨搬遷或續約問題。
地上權住宅年限查詢
因地上權住宅具使用年限，購屋前可透過政府資料開放平台或國產署網站，輸入建案地址或地號查詢到期日。
期滿時，政府可能採取以下兩種方式：
- 建物不堪使用 → 住戶須於期限內搬離，土地與建物歸還政府。
- 建物仍可使用 → 住戶可申請續約，政府視情況決定是否續租或交由其他單位管理。
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地上權住宅常見問題
Q1：誰適合購買地上權住宅？
由於無法長期持有，也不具增值性，較適合以下族群：
- ✔ 單身族群、頂客族：無傳承資產需求。
- ✔ 銀髮族：退休自住，資產規劃彈性較大。
- ✔ 短期自住者：享受低價入住精華區，未來不考慮傳承。
Q2：如何貸款購買地上權住宅？
建商通常會與特定銀行合作放款，但貸款成數僅約 7 成，且利率較高，購屋族需衡量財務負擔。
Q3：哪些城市有地上權住宅？
目前台北、台中、高雄等地皆有地上權建案，預售屋可向建商查詢，成屋則可檢視產權證明確認。
結語
地上權住宅雖具價格優勢，但購屋者仍需考量貸款、持有成本與使用期限等因素。壬邁代書提醒您，購買前務必詳細評估財務狀況與需求，謹慎選擇最適合的房屋類型！
